RUMAH SUSUN

Dalam Undang-undang ini yang dimaksud dengan :

1.
"Rumah Susun" adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun
dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang
distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama dan
tanah-bersama.

2.
"Satuan rumah susun" adalah rumah susun yang tujuan peruntukan
utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang
mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

3.
"Lingkungan" adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas
yang di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan
fasifitasnya, yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat
pemukiman.

4.
"Bagian-bersama" adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi
dengan satuan-satuan rumah susun.

5.
"Benda-bersama" adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah
susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama.

6.
"Tanah-bersama" adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar
hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah
susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.

7.
"Hipotik" adalah hak tanggungan yang pengertiannya sesuai dengan
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

Pasal 1162 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia yang
selama pengaturannya belum dilengkapi dengan Undang-undang
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 51 Undang-undang Nomor 5 Tahun
1960, menggunakan ketentuan-ketentuan tentang hipotik dalam Kitab
Undang-undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang belum ada
pengaturannya dalam Undang-undang ini.

8.
"Fidusia" adalah hak jaminan yang berupa penyerahan hak atas benda
berdasarkan kepercayaan yang disepakati sebagai jaminan bagi
pelunasan piutang kreditur.

9.
"Pemilik" adalah perseorangan atau, badan hukum yang memiliki
satuan rumah susun yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak
atas tanah.

10.
"Penghuni" adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam
satuan rumah susun.

11.
"Perhimpunan penghuni" adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri
dari para penghuni.

12.
"Badan pengelola" adalah badan yang bertugas untuk mengelola
rumah susun.

www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

Asas kesejahteraaan umum dipergunakan sebagai landasan
pembangunan rumah susun dengan maksud untuk mewujudkan
kesejahteraan lahir dan batin bagi seluruh rakyat Indonesia
secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan Undang-
Undang Dasar 1945 melalui pemenuhan kebutuhan akan
perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi setiap warga negara
Indonesia dan keluarganya.

Asas keadilan dan pemerataan memberikan landasan agar
pembangunan rumah susun dapat dinikmati secara merata, dan
tiap-tiap
warga
negara
dapat
menikmati
hasil-hasil
pembangunan perumahan yang layak.

Asas keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan
mewajibkan adanya keserasian dan keseimbangan antara
kepentingan-kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun,
untuk mencegah timbulnya kesenjangan-kesenjangan sosial.

Pembangunan rumah susun bertujuan untuk :

(1)
a.
memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat,
terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah,
yang menjami kepastian hukum dalam pemanfaatannya;

b.
meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah
pekotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya
alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap,
serasi, dan seimbang

(2)
Memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang berguna bagi
kehidupan masyarakat, dengan tetap mengutamakan ketentuan ayat
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

(1 huruf a).

Ayat (1)

Yang dimaksudkan dengan pengaturan dan pembinaan
rumah susun adalah upaya Pemerintah Pusat yang
dilakukan secara terus menerus dan berkesinambungan
dalam arti yang seluas-luasnya terhadap pembangunan
rumah susun dan pengembangannya.

Kewenangan tersebut ada pada Pemerintah Pusat agar
terdapat
keseragaman
dalam
pengaturan
dan
pembinaannya.

Ayat (2)

Sebagian urusan pengaturan dan pembinaan yang
diserahkan
kepada
Pemerintah
Daerah,
adalah
pengaturan rumah susun yang mempunyai karakteristik
lokal, berhubungan dengan tatakota dan tata daerah,
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

misalnya
mengenai
pemberian
izin
lokasi,
izin
mendirikan bangunan, izin kelayakan untuk dihuni, dan
juga melalui kegiatan konkrit berupa pembimbingan,
penyuluhan, dan pemberian kemudahan-kemudahan.

Penyerahan sebagian urusan pengaturan dan pembinaan
kepada
Pemerintah
Daerah
sesuai
dengan
asas
desentralisasi sebagaimana dimaksud data Undang-
undang Nomor 5 Tahun 1974 tentang Pokok-pokok
Pemerintahan di Daerah.

Ayat (3)

Cukup jelas

Ayat (1)

Pembangunan
rumah
susun
disesuaikan
dengan
keperluan dan kemampuan masyarakat, terutama yang
berpenghasilan rendah, baik mengenai jumlah, kualitas
bangunan, lingkungan maupun persyaratan dan tata cara
untuk memperolehnya. Pembangunan rumah susun
diusahakan untuk mewujudkan lingkungan pemukiman,
sesuai dengan tujuan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 3.

Ayat (2)

Dalam
rangka
pemberian
kesempatan
berusaha,
Pemerintah memberikan kesempatan kepada Badan
Usaha Milik Negara atau Daerah, Koperasi dan Badan
Usaha Swasta yang bergerak dalam bidang itu, serta
Swadaya Masyarakat untuk membangun rumah susun
dengan
berpedoman
pada
asas
pemerataan
dan
keterjangkauan.

Pemerintah juga dapat membangun rumah susun dalam
rangka penelitian, uji coba, perintisan atau untuk
keperluan Pemerintah sendiri.

Ayat (1)

Persyaratan teknis dan administratif yang dimaksudkan
adalah persyaratan yang diatur dengan peraturan
perundang-undangan
yang
berlaku
sesuai
dengan
kebutuhan dan perkembangan.

Persyaratan teknis yang dimaksudkan antara lain
mengenai struktur bangunan, keamanan, keselamatan,
kesehatan, kenyamanan, dan lain-lain yang berhubungan
dengan
rancang
bangun,
termasuk
kelengkapan
prasarana dan fasilitas lingkungan.

Persyaratan administratif yang dimaksudkan antara lain
mengenai perizinan usaha dari perusahaan pembangunan
perumahan, izin lokasi dan/atau peruntukannya, serta
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

perizinan mendirikan bangunan (IMB).

Ayat (2)

Bilamana diperlukan, ketentuan pelaksanaannya dapat
dilakukan
dengan
peraturan
perundang-undangan
lainnya.

Ayat (1)

Yang dimaksudkan dengan hak milik, hak guna
bangunan, dan hak pakai adalah hak-hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5
Tahun 1960.

Hak pakai atas tanah Negara untuk pembangunan rumah
susun akan diberikan dengan jangka waktu yang cukup
lama menurut keperluannya.

Jangka waktu tersebut atas permintaan para pemilik
satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan dapat
diperpanjang.

Hak pengelolaan adalah hak sebagaimana dimaksud
dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 yis
Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965,
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974,
dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun
1977.

Hak pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan-
badan hukum yang seluruh modalnya dimiliki oleh
Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah.

Ayat (2)

Jika rumah susun yang bersangkutan dibangun di atas
tanah
hak
pengelolaan,
maka
penyelenggara
pembangunan wajib menyelesaikan secara tuntas hak
guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku,
agar tanah bersama yang merupakan bagian dari hak
milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan
memperoleh status hak guna bangunan. Pemberian
status hak guna bangunan tersebut harus sudah selesai
sebelum satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan
dijual. Ketentuan ini dimaksudkan untuk melindungi
para pembeli satuan- satuan rumah susun.

Ayat (3)

Cukup jelas

Ayat (1)

Pemilik satuan rumah susun harus memenuhi syarat
sebagai pemegang hak atas tanah bersama yang
bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21,
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

Pasal 36, dan Pasal 42 Undang-undang Nomor 5 Tahun
1960.

Dalam hal tanah-bersama berstatus hak milik, yang
dapat memiliki satuan rumah susun yang bersangkutan,
terbatas pada perseorangan warga negara Indonesia
yang tidak memiliki kewarganegaraan ganda. Khusus
untuk badan-badan hukum yang dapat memiliki satuan
rumah susun di atas tanah hak milik bersama, adalah
badan-badan hukum yang ditunjuk oleh Peraturan
Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 diantaranya Bank-
bank yang didirikan oleh Negara, Badan-badan sosial dan
keagamaan serta koperasi pertanian yang memenuhi
syarat.

Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (3)

Cukup jelas

Ayat (4)

Cukup jelas

Ayat (1)

Dalam rangka menjamin kepastian hak bagi pemilikan satuan
rumah susun, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8, diberikan
alat pembuktian yang kuat berupa "Sertifikat hak milik atas
satuan rumah susun".

Ayat (2)

Hak milik atas satuan rumah susun meliputi hak atas bagian-
bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama, yang semuanya
merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
satuan yang bersangkutan, yang menimbulkan hak, kewajiban,
dan tanggungjawab bagi pemiliknya.

Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tersebut terdiri
atas :

a.
salinan buku tanah dan surat ukur hak tanah-bersama
menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 10
Tahun 1961;

b.
gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan
yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki;

c.
pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-
bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama yang
bersangkutan.

Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak
terpisahkan dan dijilid dalam satu sampul dokumen,
yang merupakan alat bukti hak milik atas satuan rumah
susun yang dimilikinya.

Penerbitannya dilakukan oleh Kantor Agraria Kabupaten
atau Kotamadya yang bersangkutan.
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tersebut
harus sudah ada sebelum satuan-satuan rumah susun
yang bersangkutan dapat dijual. Dalam hal terjadi
pewarisan atau pemindahan
hak, sertifikat yang
bersangkutan diberikan kepada pemiliknya yang baru,
setelah dilakukan pendaftaran peralihan haknya di
Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya.

Ayat (1)

Yang dimaksudkan "pewarisan" adalah peralihan hak
yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya
pewaris.

Adapun "pemindahan hak" adalah perbuatan hukum yang
dilakukan untuk mengalihkan hak kepada pihak lain,
seperti antara lain jual beli, tukar-menukar, dan hibah.

Ayat (2)

Sebagai bukti bahwa telah dilakukan pemindahan hak
diperlukan adanya akta Pejabat Pembuat Akta Tanah,
sedang untuk peralihan hak karena pewarisan tidak
diperlukan
akta
Pejabat
Pembuat
Akta
Tanah.
Pendaftaran peralihan hak dalam hal pewarisan cukup
didasarkan pada surat keterangan kematian pewaris dan
surat
wasiat
atau
surat
keterangan
waris
yang
bersangkutan, sesuai dengan ketentuan hukum yang
berlaku.

Dalam hal terjadi lelang eksekusi maka tidak diperlukan
akta Pejabat Pembuat Akta Tanah melainkan cukup
dibuktikan dengan salinan berita acara lelang yang
dibuat oleh Kepala Kantor Lelang yang melaksanakan
pelelangannya.

Ayat (1)

Pada dasarnya tanggung jawab pemenuhan kebutuhan
perumahan yang layak dalam lingkungan pemukiman
yang sehat adalah di tangan masyarakat sendiri.

Dalam rangka membantu golongan masyarakat yang
berpenghasilan rendah yang tidak mampu membeli
secara tunai, Pemerintah perlu memberi kemudahan-
kemudahan yang bersifat langsung dengan memberikan
kredit pemilikan jangka panjang dengan bunga rendah,
maupun dengan cara tidak langsung dalam bentuk
subsidi
silang, keringanan di bidang
perpajakan,
pembangunan prasarana oleh Pemerintah dan usaha-
usaha lain yang dapat mengakibatkan harga rumah
menjadi lebih rendah.

Dalam hal rumah susun untuk hunian dibangun di atas
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

tanah yang sebelumnya merupakan daerah pemukiman
yang kumuh, maka kepada masyarakat penghuni semula
diberikan prioritas untuk menghuni
rumah susun
tersebut dan diberikan kemudahan-kemudahan seperti
tersebut di atas, sehingga harganya terjangkau oleh
yang bersangkutan.

Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (1)

Sesuai dengan ketentuan Pasal 25 dan Pasal 39 Undang-
undang Nomor 5 Tahun 1960 tanah hak milik dan hak
guna bangunan dapat dijadikan jaminan hutang dengan
dibebani hak tanggungan (hipotik). Sungguhpun dalam
praktek perkreditan tanah hak pakai diterima sebagai
jaminan hutang tetapi menurut Undang-undang tersebut
tidak dapat dibebani hak tanggungan (hipotik).

Untuk memantapkan penggunaan tanah hak pakai
tersebut sebagai jaminan untuk memperoleh kredit
dalam
pasal
ini
dibuka
kemungkinan
untuk
membebaninya dengan fidusia.

Penggunaan fidusia adalah sesuai dengan tujuan
diciptakannya lembaga tersebut oleh masyarakat untuk
mengisi kekosongan dalam ketentuan-ketentuan hukum
yang ada.

Walaupun tidak diatur dalam peraturan perundang-
undangan lembaga fidusia dibenarkan dan dikukuhkan
oleh yurisprudensi.

Dengan Undang-undang ini maka fidusia yang merupakan
lembaga hukum yang hidup dan dalam kenyataannya
diperlukan oleh masyarakat dikukuhkan menjadi hukum
positif.

Dalam pada itu untuk mencegah penyalahgunaannya,
pembebanan fidusia tersebut dibatasi pada hak pakai
atas tanah Negara.

Pembebanan fidusia itupun wajib dilakukan dengan akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah dan kemudian didaftarkan
di Kantor Agraria Kebupaten atau Kotamadya yang
bersangkutan.

Dalam pendaftaran tersebut adanya fidusia itu dicatat
dalam buku tanah dan sertifikat hak pakai yang
bersangkutan, hingga dapat diketahui juga oleh semua
pihak yang berkepentingan.

Ayat (2)

Untuk meningkatkan kemampuan pembangunan rumah
susun kepada penyelenggara pembangunan perumahan
dapat diberikan kredit kontruksi dengan pembebanan
hipotik atau fidusia atau tanah beserta gedung yang
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

masih akan dibangun, yang pagu kreditnya telah
disetujui dapat dibayarkan secara bertahap sebagian
denah
sebagian
sesuai
dengan
nilai
dan
hasil
perkembangan pembangunan tersebut.

Pasal 13 ini memungkinkan pembebanan hipotik atau fidusia
untuk memperoleh Kredit Pemilikan Rumah (KPR), guna
membayar lunas harga satuan rumah susun yang dibelinya,
yang dikembalikan secara angsuran. Kredit pemilikan rumah
tersebut baru dapat diberikan setelah rumah susun yang
bersangkutan selesai dibangun dan telah pula dilakukan
pemisahan dalam satuan-satuan rumah susun yang bersertifikat

Ayat (1)

Hipotik bersifat mengikuti (accessoir) adanya suatu perjanjian
pokok dalam hal ini perjanjian kredit untuk membangun rumah
susun atau untuk pemilikan satuan rumah susun yang
bersangkutan Untuk pembebanan hipotik atas rumah susun
(Pasal 12) atau atas satuan rumah susun (Pasal 13), maka
pemberian hipotik tersebut harus dibuktikan dengan akta
Pejabat
Pembuat
Akta
Tanah
yang
didalamnya
wajib
disebutkan adanya perjanjian kredit yang telah diadakan.

Ayat (2)

Dalam akta pemberian hipotik dapat dimuat janji-janji yang
dianggap perlu dalam rangka melindungi kepentingan kreditur
maupun pemberi hipotik. Janji-janji yang lazim dimuat dalam
akta pemberian hipotik antara lain yang penting adalah :

a.
janji yang memberikan kewenangan kepada kreditur
untuk atas kekuasaan sendiri menjual benda yang
dijadikan jaminan bagi pelunasan piutangnya jika terjadi
cidera janji (wanprestatie);

b.
janji untuk tidak menyewakan benda yang dijadikan
jaminan selama hutang yang bersangkutan belum
dibayar lunas;

c.
janji akan mengasuransikan benda yang dijadikan
jaminan terhadap kebakaran, gempa bumi, dan musibah
lainnya.

Dengan dimuatnya janji-janji tersebut dalam akta
pemberian hipotik yang kemudian didaftarkan pada
kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya, maka apa
yang dijanjikan tersebut mempunyai kekuatan berlaku
juga terhadap pihak ketiga.

Ayat (3)

Cukup jelas

www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

Ayat (4)

Menurut hukum, hipotik baru mempunyai kekuatan berlaku
terhadap pihak ketiga setelah dilakukan pendaftarannya pada
kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya yang bersangkutan,
yaitu dengan pembuatan buku tanahnya.

Ketentuan dalam ayat (4) pasal ini memberikan kepastian
mengenai tanggal buku tanah tersebut, yang berarti tanggal
kelahiran hipotik yang bersangkutan.

Ayat (5)

Cukup jelas

Ayat (6)

Cukup jelas

(1)
Pemberian fidusia sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13
dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan wajib
didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya untuk
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan.

(2)
Bentuk dan isi akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hal-hal lain
mengenai pencatatan fidusia sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)
ditetapkan dan diselenggarakan berdasarkan ketentuan Peraturan
Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang
Nomor 5 Tahun 1960.

Ayat (1)

Ketentuan ini dimaksudkan sebagai kelembagaan hukum
baru yang memungkinkan penyelesaian praktis mengenai
pembayaran kembali kredit yang digunakan untuk
membangun rumah susun secara bertahap, yaitu sesuai
dengan tahap penjualan satuan rumah susun yang
bersangkutan. Dengan adanya ketentuan tersebut, maka
ketentuan dalam Pasal 1163 Kitab Undang-undang
Hukum Perdata Indonesia dan peraturan perundang-
undangan lainnya disesuaikan dengan perkembangan
kebutuhan masyarakat.

Ayat (2)

Tiap
satuan
rumah
susun
yang
terjual
akan
membebaskan bagian rumah susun yang bersangkutan
dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya,
sebesar nilai hipotik atau fidusia satuan rumah susun
tersebut, yang besarnya dapat diperhitungkan sebagai
perbandingan antara nilai satuan yang bersangkutan
terhadap nilai keseluruhan rumah susun, termasuk
benda-bersama dan tanah-bersama.

Selanjutnya rumah susun tersebut hanya dibebani
hipotik atau fidusia pada bagian yang belum terjual
untuk menjamin sisa hutang yang belum dilunasi.

Ayat (1)

Pada dasarnya eksekusi hipotik atau fidusia harus
melalui pelelangan umum. Karena eksekusi hipotik atau
fidusia yang dilakukan dengan penjualan secara lelang
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

biasanya tidak dapat menghasilkan harga yang tinggi,
maka atas kesepakatan pemberi dan pemegang hipotik
atau fidusia, eksekusi hipotik atau fidusia yang
bersangkutan dapat dilaksanakan di bawah tangan.

Ayat (2)

Ketentuan dalam ayat ini dimaksudkan untuk melindungi
kepentingan pihak lain.

Yang berkewajiban menyampaikan pemberitahuan dan
mengadakan pengumuman adalah pihak yang akan
menjual, yaitu pemberi dan/atau pemegang hipotik atau
fidusia
yang
bersangkutan.
Pihak-pihak
yang
berkepentingan yang dimaksudkan dalam ayat ini adalah
para kreditur lain dari pemberi hipotik atau fidusia.

Apabila ada perbedaan antara tanggal pemberitahuan
dan tanggal pengumuman, maka jangka waktu satu
bulan itu dihitung sejak tanggal paling akhir di antara
kedua tanggal tersebut.

Ayat (1)

Bila rumah susun yang sudah selesai dibangun setelah
diadakan
pemeriksaan
terbukti
sesuai
dengan
persyaratan dan ketentuan yang tercantum dalam Surat
Izin Mendirikan Bangunan, maka oleh Pemerintah Daerah
dikeluarkan "Izin layak huni" berupa surat keterangan
layak huni, sebagai salah satu syarat untuk penerbitan
sertifikat hak milik atas satuan-satuan rumah susun yang
bersangkutan.

Izin layak huni tersebut diperlukan juga bagi rumah
susun yang bukan untuk hunian.

Ketentuan tersebut dimaksudkan untuk menjamin
keselamatan, keamanan, ketenteraman serta ketertiban
para penghuni dan pihak lainnya.

Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (1)

Penghuni
satuan
rumah
susun
tidak
dapat
menghindarkan diri atau melepaskan kebutuhannya
untuk menggunakan bagian-bersama, benda-bersama,
dan tanah-bersama.

Untuk menjamin ketertiban, kegotongroyongan, dan
keselarasan sesuai dengan kepribadian Indonesia dalam
mengelola bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-
bersama, maka dibentuk perhimpunan penghuni yang
mengatur dan mengurus kepentingan bersama.

Ayat (2)

Perhimpunan penghuni berdasarkan Undang-undang ini
berkedudukan sebagai badan hukum, yang susunan
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

organisasi, hak dan kewajibannya diatur dalam Anggaran
Dasar dan Anggaran Rumah Tangga. Sebagai badan
hukum, pengurus perhimpunan penghuni dapat mewakili
para penghuni atau pemilik satuan rumah susun baik di
dalam maupun di luar pengadilan.

Ayat (3)

Perhimpunan
penghuni
dibentuk
terutama
untuk
mengatur penghunian dan pengelolaan rumah susun.
Kegiatannya
perlu
diserasikan
dengan
kegiatan
kelembagaan RT dan RW yang bergerak di bidang
kemasyarakatan.

Ayat (4)

Perhimpunan penghuni mempunyai tugas dan wewenang
pengelolaan yang meliputi penggunaan, pemeliharaan,
dan perbaikan terhadap bangunan, bagian-bersama,
benda-bersama,
dan
tanah-bersama.
Untuk
pelaksanaannya,
perhimpunan
penghuni
dapat
membentuk badan pengelola apabila jumlah satuan
rumah susun masih dalam batas dapat ditangani sendiri,
atau menunjuk badan pengelola yang profesional sesuai
dengan
tingkat
kebutuhannya.
Badan
pengelola
bertanggung jawab kepada perhimpunan penghuni.

Ayat (5)

Cukup jelas

Ayat (1)

Pengawasan yang diselenggarakan oleh Pemerintah
antara lain meliputi :

a.
pelaksanaan pengaturan dan pembinaan dalam
pembangunan dan pengembangan rumah susun;

b.
penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah
susun dan pemindahan haknya;

c.
hal-hal yang bersangkutan dengan penghunian
atau penggunaan dan pengelolaan rumah susun.

Ayat (2)

Cukup jelas

(1)
Barang siapa dengan sengaja melanggar ketentuan dalam Pasal 6,
Pasal 17 ayat (2) dan Pasal 18 ayat (1) diancam dengan pidana
penjara selama-lamanya 10 (sepuluh) tahun atau denda setinggi-
tingginya Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah).

(2)
Perbuatan pidana sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah
kejahatan.

(3)
Barang siapa karena kelalaiannya menyebabkan pelanggaran atas
ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, Pasal 17 ayat (2),
dan Pasal 18 ayat (1) diancam dengan pidana kurungan selama-
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 1.000.000,-
(satu juta rupiah).

(4)
Perbuatan pidana sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) adalah
pelanggaran.

Selain pidana yang dijatuhkan karena kelalaian sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 21 ayat (3), maka terhadap kelalaian tersebut dibebankan
kewajiban untuk memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
6, Pasal 17 ayat (2), dan Pasal 18 ayat (1).

Peraturan Pemerintah yang mengatur pelaksanaan Undang-undang ini dapat
memuat ancaman pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau
denda setinggi-tingginya Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah).

Ayat (1)

Undang-undang ini mengatur rumah susun terutama
untuk
tempat
hunian.
Mengingat
bahwa
dalam
kenyataannya ada kebutuhan akan rumah susun yang
bukan untuk hunian yang mendukung fungsi pemukiman
dalam rangka menunjang kehidupan masyarakat, antara
lain misalnya untuk tempat usaha, tempat perbelanjaan,
pertokoan, perkantoran, perindustrian, maka untuk
dapat menampung kebutuhan tersebut ketentuan-
ketentuan dalam Undang-undang ini dinyatakan berlaku
juga terhadap rumah susun bagi keperluan lain dengan
penyesuaian seperlunya.

Ayat (2)

Cukup jelas

Pada saat mulai berlakunya Undang-undang ini semua ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berhubungan dengan rumah susun yang tidak
bertentangan dengan Undang-undang ini tetap berlaku selama belum
ditetapkan penggantinya berdasarkan Undang-undang ini.

Undang-undang ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.

www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Undang-
undang ini dengan penempatannya dalam Lembaran Negara Republik
Indonesia.

Disahkan di Jakarta
pada tanggal 31 Desember 1985
PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA

SOEHARTO

Diundangkan di Jakarta
pada tanggal 31 Desember 1985
MENTERI/SEKRETARIS NEGARA
REPUBLIK INDONESIA

SUDHARMONO, S.H.

LEMBARAN NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 1985 NOMOR 75

www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

PENJELASAN
ATAS
UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 16 TAHUN 1985
TENTANG RUMAH SUSUN

I.
UMUM

Tujuan
pembangunan
nasional
adalah
untuk
mewujudkan
kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia secara adil dan
merata, sebagai salah satu usaha untuk mengisi cita-cita perjuangan
bangsa Indonesia bagi terwujudnya masyarakat adil dan makmur
berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.

Salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya
kebutuhan akan perumahan, yang merupakan kebutuhan dasar bagi
setiap warga negara Indonesia dan keluarganya sesuai dengan harkat
dan martabatnya sebagai manusia.

Di samping itu, pembangunan perumahan merupakan salah satu unsur
yang
penting
dalam
strategi
pengembangan
wilayah,
yang
menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan, dan
berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial
dalam rangka pemantapan Ketahanan Nasional. Dari hal-hal tersebut
di atas, jelaslah bahwa perumahan merupakan masalah nasional, yang
dampaknya sangat dirasakan di seluruh wilayah tanah air, terutama di
daerah pekotaan yang berkembang pesat.

Oleh karena itu, sebagaimana diamanatkan dalam Garis-garis Besar
Haluan Negara pembangunan perumahan untuk memenuhi kebutuhan
yang terus meningkat perlu ditangani secara mendasar, menyeluruh,
terarah, dan terpadu, oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah,
dengan keikutsertaan secara aktif usaha swasta dan swadaya
masyarakat. Pembangunan perumahan yang telah dirintis sejak Pelita
I perlu ditingkatkan dan dikembangkan, khususnya perumahan dengan
harga yang dapat dijangkau oleh daya beli golongan masyarakat yang
berpenghasilan rendah.

Sehubungan dengan uraian tersebut di atas, maka kebijaksanaan
umum pembangunan perumahan diarahkan untuk :

a.
memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan
yang
sehat,
secara
adil
dan
merata,
serta
mampu
mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian
Indonesia.

b.
mewujudkan pemukiman yang serasi dan seimbang, sesuai
dengan pola tata ruang kota dan tata daerah serta tata guna
tanah yang berdaya guna dan berhasil guna.

Sejalan dengan arah kebijaksanaan umum tersebut, maka di daerah
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

pekotaan yang berpenduduk padat sedangkan tanah yang tersedia
sangat terbatas, perlu dikembangkan pembangunan perumahan dan
pemukiman dalam bentuk rumah susun yang lengkap, seimbang, dan
serasi dengan lingkungannya. Pengertian Rumah Susun adalah
bangunan gedung bertingkat yang distrukturkan secara fungsional
dalam arah horizontal dan arah vertikal yang terbagi dalam satu-
satuan yang masing-masing jelas batas-batasnya, ukuran dan luasnya,
dan dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah. Selain satuan-satuan
yang penggunaannya terpisah, ada bagian-bersama dari bangunan
tersebut serta benda-bersama dan tanah-bersama yang di atasnya
didirikan rumah susun, yang karena sifat dan fungsinya harus
digunakan dan dinikmati bersama dan tidak dapat dimiliki secara
perseorangan. Hak pemilikan atas satuan rumah susun merupakan
kelembagaan hukum baru, yang perlu diatur dengan undang-undang,
dengan memberikan jaminan kepastian hukum kepada masyarakat
Indonesia.

Dengan undang-undang ini diciptakan dasar hukum hak milik atas
satuan rumah susun, yang meliputi:

a.
hak pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah susun
yang digunakan secara terpisah;

b.
hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun;

c.
hak bersama atas benda-benda;

d.
hak bersama atas tanah.

yang semuanya merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional
tidak terpisahkan.

Pengaturan dan pembinaan rumah susun merupakan tanggung jawab
dan wewenang Pemerintah. Untuk mencapai daya guna dan hasil guna
yang setinggi-tingginya, sebagian urusan tersebut dapat diserahkan
kepada Pemerintah Daerah sesuai dengan asas pemerintahan
sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1974.

Untuk
menggalakkan
usaha
pembangunan
rumah
susun
dan
memudahkan pihak-pihak yang ingin memiliki satuan rumah susun;
Undang-undang ini mengatur kemungkinan untuk memperoleh kredit
konstruksi dan kredit pemilikan rumah dengan menggunakan lembaga
hipotik atau fidusia.

Khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah
yang ingin memiliki satuan rumah susun, mendapatkan prioritas dan
kemudahan-kemudahan baik langsung maupun tidak langsung agar
harganya dapat terjangkau.

Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan-persyaratan
teknis dan administratif yang lebih berat. Untuk menjamin
keselamatan
bangunan,
keamanan,
dan
ketenteraman
serta
ketertiban penghunian, dan keserasian dengan lingkungan sekitarnya,
maka satuan rumah susun baru dapat dihuni setelah mendapat izin
kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan
menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penghuni
satuan rumah susun tidak dapat menghindarkan diri atau melepaskan
kebutuhannya untuk menggunakan bagian-bersama, benda-bersama,
www.djpp.depkumham.go.id
epkumham.go

dan tanah-bersama, karena kesemuanya merupakan kebutuhan
fungsional yang saling melengkapi.

Satuan rumah susun yang merupakan milik perseorangan dikelola
sendiri oleh pemiliknya, sedangkan yang merupakan hak bersama
harus digunakan dan dikelola secara bersama karena menyangkut
kepentingan
dan
kehidupan
orang
banyak.
Penggunaan
dan
pengelolaannya harus diatur dan dilakukan oleh suatu perhimpunan
penghuni yang diberi wewenang dan tanggung jawab. Oleh karena itu
penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan penghuni, yang
mempunyai tugas dan wewenang mengelola dan memelihara rumah
susun beserta lingkungannya, dan menetapkan peraturan-peraturan
mengenai tata tertib penghunian. Perhimpunan penghuni oleh
Undang- undang ini diberi kedudukan sebagai badan hukum dengan
Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga, sehingga dapat
bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik, dan dengan
wewenang yang dimilikinya dapat mewujudkan ketertiban dan
ketenteraman dalam lingkungan rumah susun. Perhimpunan penghuni
dapat membentuk atau menunjuk badan pengelola yang bertugas
untuk menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi pengawasan
terhadap
penggunaan
bagian-bersama,
benda-bersama,
tanah-
bersama,
dan
pemeliharaan
serta
perbaikannya.
Dana
yang
dipergunakan untuk membiayai pengelolaan dan pemeliharaan rumah
susun, diperoleh dari pemungutan iuran dari para penghuninya.

Pembangunan rumah susun ditujukan terutama untuk tempat hunian,
khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah.
Namun demikian pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan
pemukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya
bangunan gedung ber tingkat lainnya untuk keperluan bukan hunian
yang terutama berguna bagi pengembangan kehidupan masyarakat
ekonomi lemah. Oleh karena itu dalam pembangunan rumah susun
yang digunakan bukan untuk hunian yang fungsinya memberikan
lapangan kehidupan masyarakat, misalnya untuk tempat usaha,
pertokoan, perkantoran, dan sebagainya, ketentuan-ketentuan dalam
Undang-undang ini diberlakukan dengan penyesuaian menurut
kepentingannya.

Undang-undang ini mengatur hal-hal yang bersifat pokok-pokok saja,
sedangkan ketentuan pelaksanaannya akan diatur lebih lanjut dengan
Peraturan Pemerintah dan/atau peraturan perundang-undangan yang
lain.

II.
PASAL DEMI PASAL